В Общественной палате обсудили мероприятия по защите прав обманутых дольщиков и работу властей по завершению строительства проблемного жилья
24 декабря комиссия Общественной палаты Ленинградской области по ЖКХ, строительству, транспорту и дорогам провела онлайн заседание, посвященное работе областного Правительства по защите прав обманутых дольщиков. В заседании приняли участие заместитель председателя комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Дмитрий Лобановский, генеральный директор «Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области» Александр Горшенёв и первый заместитель председателя комитета по строительству Ленинградской области Сергей Шалыгин.
Проблема защиты прав обманутых дольщиков является злободневной не только для Ленинградской области, но и для ряда других регионов России. Появилась она в результате несовершенства федерального законодательства, регулирующего долевое строительство, в частности закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». С появлением строительства с долевым участием появилась и проблема обманутых дольщиков, в Ленинградской области первыми с ней столкнулись в Кировском и Тосненском районах, где застройщиком выступала московская компания «Социальная инициатива».
В настоящее время в регионе области выявлено 180 проблемных многоквартирных домов, участие в долевом строительстве которых приняло почти 17 тыс. человек. Проблема переросла из региональной в проблему всероссийского масштаба, отметил, открывая обсуждение, председатель комиссии Общественной палаты Ленобласти Юрий Соколов. Правительством Ленинградской области предпринимаются серьезные меры для окончания строительства незавершенных объектов, в частности, путем предоставления дополнительных льгот и создания дополнительных условий для застройщиков. Около года назад для решения проблемы созданы федеральный и региональный Фонды защиты прав обманутых дольщиков, и сегодня важно аккумулировать и анализировать опыт их работы, чтобы сделать ее максимально эффективной.
Необходимость решения проблемы создает серьезную дополнительную нагрузку на региональный бюджет, при том, что создана она федеральным законом. Путь, выбранный для решения проблемы Ю.Соколов также считает не совсем верным - за счет налогоплательщиков достраивать дома, по которым непорядочными застройщиками получены деньги. При этом, нет информации об их ответственности и наказании. Он также подчеркнул, что считает несправедливым процентное соотношение в софинансировании достройки проблемных объектов: 49% Ленинградская область и 51% - Российская Федерация. Комиссия будет рекомендовать Правительству Ленинградской области еще раз обратиться к федеральным властям с предложением об изменении этого соотношения на уровне 33% и 67% соответственно.
О мероприятиях, проводимых «Фондом защиты прав граждан – участников долевого строительства Ленинградской области» рассказал его генеральный директор Александр Горшенёв. Он пояснил, что решением наблюдательного совета федерального фонда есть 2 вида решения проблемы - компенсация и завершение строительства. К первой региональный фонд отношения не имеет, она идет через банк-оператор, если принимается решение о завершении строительства, то федеральный фонд выдает комплект документов, на основании которых региональный фонд проводит юридические мероприятия по передаче прав и мероприятия по завершению строительства.
После юридической передачи прав фонду проводится полное обследование объекта незавершенного строительства, восстановление исходной разрешительной документации, на основании этого корректируется проектная документация, государственной экспертизой утверждается смета завершения строительства, и после этого проводятся конкурсы на строительные работы. Федеральным фондом деньги платятся региональному - по факту выполнения работ. Соответственно, в протоколах наблюдательного совета прописывается по каждому объекту, из каких источников проводится их финансирование. До июля 2020 года их было три - компенсационный фонд, деньги субъекта, деньги федеральные, с июля компенсационный фонд приравняли к имуществу федерального фонда, и теперь в протоколах наблюдательного совета 2 источника. Доля Ленинградской области в данном случае искусственно увеличена.
На сегодняшний момент наблюдательным советом принято решение о достройке по 43 объектам, это примерно 215 тыс. кв. метров продаваемой площади. И ориентировочный объем вложений составит 6,7 млрд. рублей. По одному объекту еще не было решения арбитражного суда, оно будет в январе, по остальным - права заказчика-застройщика переданы фонду.
3 объекта вышли из экспертизы с положительным заключением и подтвержденной сметной стоимостью, были проведены конкурсные процедуры, на 28 декабря по ним запланировано заключение договоров. Это - «Город детства» (пос. Коммунар). В экспертизе в настоящее время еще 4 объекта: «Поляны», «Елки вилладж», «Шотландия» и «Щеглово». По «Рябиновому саду» и «Янинскому каскаду» начаты работы по обследованию, проектированию, восстановлению документации, по «Десяткино» , 2 очередь, только прошло заседание арбитражного суда, еще нет определения, «Десяткино2.0» заседания суда еще не было, оно будет в январе, по «Триалу» решение есть, ждем определения, чтобы обратиться в Росреестр за разрешением о конкурсе.
Насколько возрастет сметная стоимость строящегося жилья по сравнению с изначально утвержденной заказчиком, поставил вопрос перед руководителем фонда Ю.Соколов, ведь на достройку расходуются бюджетные средства. Заместитель руководителя областного госстройнадзора Дмитрий Лобановский пояснил, что именно по этой причине для всех бюджетных строек предусмотрена экспертиза достоверности сметной стоимости. Большинство застройщиков, которые стали недобросовестными и «породили» проблемные объекты, не проходили экспертизу достоверности сметной стоимости. В настоящее время в Государственной думе рассматривается во втором чтении законопроект, в соответствии с которым, если проводилась госэкспертиза проектной документации, повторная экспертиза не будет нужна. Но в любом случае, определение достоверности сметной стоимости необходимо, и комитет, как отвечающий за организацию достройки проблемных проектов, это поддерживает. Что касается изначально запланированной себестоимости жилья, документация у обанкротившихся фирм-застройщиков зачастую представлена не в полном объеме. С другой стороны, это не принципиальный показатель, ведь те, кто приобрел жилье по договорам с обанкротившимся застройщиком и включен в реестр требований участников строительства, ничего доплачивать не будет. Таковы требования федерального фонда. Законопроект, рассматриваемый Госдумой, устанавливает механизм распределения оставшихся квартир - они будут продаваться по рыночной стоимости, а вырученные от продажи средства в процентном соотношении вернутся в региональный бюджет. А.Горшенёв дополнил выступление предыдущего докладчика, отметив, что основная проблема сегодня в том, что изначальная документация разрабатывалась по предыдущим нормативам, и для дальнейшей работы необходимо ее переделывать с учетом изменения действующих показателей. При этом зачастую, 50 процентов было построено ранее и не соответствует новым требованиям.
На вопрос члена комиссии Ирины Княжевой о том, как учитываются интересы дольщиков-ипотечников, представители исполнительной власти уточнили, что права этой группы защищены в полном объеме, так же как и в отношении других категорий собственников. Председатель комиссии по развитию предпринимательства и социальной ответственности бизнеса Михаил Косарев предложил сделать информацию по проблемным стройкам более доступной и открытой для населения, на что получил разъяснения, что по объектам, переданным Ленобласти вся информация размещена на сайте Фонда в рамках 214-ФЗ, после заключения договоров на строительно-монтажные работы, график работ также будет вывешиваться.
Координацию работ по восстановлению прав обманутых дольщиков ведёт комитет госстройнадзора. Дорожная карта по этой работе размещена на сайте подведомственной организации комитета - Управления долевого строительства, обновляется документ ежеквартально, и в него включены на сегодняшний день 188 домов, и дана подробная информация по этапам и мерам, которые принимаются. Также существует единая информационная система жилищного строительства, в которой, в рамках реестра проблемных объектов, являющегося частью этой системы, по каждому объекту представлена дорожная карта, вся текущая информация, в т.ч. фотографии, действия региональных властей и федерального фонда, которые предпринимаются. Заседания рабочей группы по каждому из проблемных объектов проходят, как правило, под председательством вице-губернатора Михаила Москвина, их видеозаписи выкладываются на ютуб, идет достаточно открытое и достаточно полное обсуждение со всеми участниками строительства, в т.ч. дольщиками, утверждает Д.Лобановский.
Представитель комитета также рассказал, что привлечение бюджетных средств - не единственный способ решения проблемы, за последние годы в Ленинградской области 59 проблемных домов были достроены без участия регионального бюджета. Для завершения строительства привлекаются компании-доноры, с которыми заключаются соглашения о взаимодействии. В целях возмещения затрат эти компании получают земельные участки для реализации масштабных инвестиционных проектов в сфере строительства. Такой участок им предоставляется в соответствии с областным законодательством без проведения торгов, по договору аренды и без арендной платы. Кроме того, в качестве преференций может выступать обеспечение объектов инфраструктуры: детских садов и школ, которые затем выкупаются у них в приоритетном порядке. Механизм выкупа таких объектов у инвесторов прописан в областном законодательстве.
В 1-2 кварталах 2020 года без участия средств регионального и федерального бюджетов введены в эксплуатацию 11 многоквартирных домов, восстановлены в правах около 3 тысяч граждан. Введен в эксплуатацию первый этап строительства печально известного жилого комплекса «Силы природы» в Мурино. Примененная там схема позволила запустить строительство и на сегодняшний день стройка идет в соответствии с графиком, а первый корпус введен в эксплуатацию еще в январе 2020 года.
Помимо этого, в 2020 году введен в эксплуатацию долгострой «Новодевяткино» (с 2008 года), дом компании «Монтажстрой» в Сосновом Бору, вторая очередь ЖК «Три кита», три МКД в Рощино. В третьем квартале ввели в эксплуатацию 18 МКД, 773 квартиры подлежат передаче, в т.ч. «Елки вилладж». Вторую очередь будет достраивать фонд, а первую завершили благодаря усилиям властей и с привлечением инвестора. Также введена «Щегловская усадьба», корпуса А-2 и А-3, Лаврики-42 (Мурино). Практически за год привлеченный инвестор при содействии регионального правительства смог с фундамента построить и ввести в эксплуатацию дом в ЖСК «Яблоневый цвет». Есть у комитета планы по вводу домов до конца уходящего года, например позиция 6.6 по ЖК «Радужный» во Всеволожске, дом в Сосново, дом в Малом Карлино, дом в массиве Ковалево ЖК «Землянин» - все эти дома на сегодняшний день получили заключение о соответствии объектов проектно-сметной документации, госстройнадзор подтвердил их готовность, и вопрос ввода - лишь в готовности документации. До конца года разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов может быть получен.
Благодаря проведенной работе количество проблемных домов уменьшилось на 10 процентов без привлечения бюджетных средств. Губернатором Ленинградской области, по словам Д.Лобановского, поставлена задача достигнуть показателя в 30 процентов. На вопрос Ю.Соколова о том, сколько средств потребуется на завершение строительства всех проблемных домов, он пояснил, что на ближайшие 3 года на эти цели в бюджете Ленинградской области предусмотрено 2,8 млрд. рублей. Общий объем требуемых средств - более 12 миллиардов, но до изменения законодательства эта сумма была достаточной. Большие надежды на то, что все же удастся добиться изменения процентного отношения между федеральным и региональным финансированием.
Рекомендации по итогам заседания комиссии в адрес органов исполнительной власти Ленинградской области и областного фонда защиты прав дольщиков комиссия подготовит с учетом предложений участников обсуждения.
